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市民防办:人防车位能不能出售?

  • 2020年01月09日
  • 来源: 市民防办
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   :不能出售人防车位。 

  人防车位属于在房地产开发进程中结合民用建筑修建的战时可用于防空的地下室(以下简称“结建”人防工程),目前“结建”人防工程平时使用的所有权归属,现行《物权法》、《人民防空法》等相关法律法规都没有予以明确规定,因此“结建”人防工程目前能够享有的只是使用权。 

  开发商所谓“出售”人防车位或是“租二十年送多少年”都是一种经营手段,其本质仍然只是人防车位的使用权转让,开发商与业主签订的人防停车位的使用权转让合同本质就是租赁合同,采取签订时使用“使用权转让合同”等名字而非“租赁合同”的名字,其实是为了规避《合同法》中老挝黄金赌场“租赁期限不得超过二十年”的规定,所以业主在与开发商签订人防车位租赁合同时一定要注意租赁期限的限制。 

  延伸问题1:已经签订了超过20年的租赁合同,业主应该怎样保障自己的合法权益? 

  若业主已经签订了超过20年的租赁合同,根据《合同法》第214条规定,租赁合同的“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同”,所以双方当事人可以约定在二十年租赁期限届满后,继续租赁。如果不愿意继续租赁,根据《合同法》第56条规定,无效的合同“自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。”第58条规定,合同无效后,“因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”也就是说如果开发商向业主承诺租赁期限超过二十年的,二十年内的租赁合约有效,超过二十年的期限无效。无效部分自始无效,业主可以向开发商请求返还无效部分的财产。由此产生的纠纷属于民事合同纠纷,双方当事人既可以协商解决,也可以向法院提起诉讼或向当地仲裁机构申请仲裁。 

  延伸问题2:业主是否是“结建”人防工程的投资主体? 

  《人民防空法》第五条规定“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”而在实践中老挝黄金赌场投资者的认定十分复杂,学界至今都有争论。 

  根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条规定,“作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。”所以一般来说,业主并没有投资建设“结建”人防工程。如果业主有足够的证据证明自己有投资建设“结建”人防工程,还需要相关部门结合具体情况加以判定。 

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市民防办:人防车位能不能出售?

   :不能出售人防车位。 

  人防车位属于在房地产开发进程中结合民用建筑修建的战时可用于防空的地下室(以下简称“结建”人防工程),目前“结建”人防工程平时使用的所有权归属,现行《物权法》、《人民防空法》等相关法律法规都没有予以明确规定,因此“结建”人防工程目前能够享有的只是使用权。 

  开发商所谓“出售”人防车位或是“租二十年送多少年”都是一种经营手段,其本质仍然只是人防车位的使用权转让,开发商与业主签订的人防停车位的使用权转让合同本质就是租赁合同,采取签订时使用“使用权转让合同”等名字而非“租赁合同”的名字,其实是为了规避《合同法》中老挝黄金赌场“租赁期限不得超过二十年”的规定,所以业主在与开发商签订人防车位租赁合同时一定要注意租赁期限的限制。 

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  若业主已经签订了超过20年的租赁合同,根据《合同法》第214条规定,租赁合同的“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同”,所以双方当事人可以约定在二十年租赁期限届满后,继续租赁。如果不愿意继续租赁,根据《合同法》第56条规定,无效的合同“自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。”第58条规定,合同无效后,“因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”也就是说如果开发商向业主承诺租赁期限超过二十年的,二十年内的租赁合约有效,超过二十年的期限无效。无效部分自始无效,业主可以向开发商请求返还无效部分的财产。由此产生的纠纷属于民事合同纠纷,双方当事人既可以协商解决,也可以向法院提起诉讼或向当地仲裁机构申请仲裁。 

  延伸问题2:业主是否是“结建”人防工程的投资主体? 

  《人民防空法》第五条规定“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”而在实践中老挝黄金赌场投资者的认定十分复杂,学界至今都有争论。 

  根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条规定,“作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。”所以一般来说,业主并没有投资建设“结建”人防工程。如果业主有足够的证据证明自己有投资建设“结建”人防工程,还需要相关部门结合具体情况加以判定。 


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